Vous comptez investir dans une SCPI, société civile de placement immobilier : sachez qu’il est indispensable de toujours analyser les différents indicateurs afin de permettre la sélection de l’actif qui sera logé dans votre portefeuille sur une longue durée. Quels sont ces indicateurs, en particulier pour les SCPI de rendement ?
Les nouveautés pour 2022 par l’ASPIM
L’association française des sociétés de placement immobilier a mis à jour les nouveaux indicateurs de performance applicables aux SCPI depuis le 1er janvier 2022. Ce sont le taux de distribution, qui remplace l’ancien TDVM, le rendement global immobilier ainsi que le TOF (taux d’occupation financier) dont le mode de calcul a été modifié. Cela pour toutes les SCPI confondues, que ce soit celles de rendement ou fiscales.
Les autres indicateurs de performance
Ce sont le TRI (taux de rendement interne), le RAN (report à nouveau), la capitalisation ainsi que l’évolution de la valorisation des loyers. Les dividendes ne font pas partie des indicateurs de performance d’une SCPI, mais il est cependant intéressant de toujours garder un œil sur leur progression.
Où trouver les indicateurs avant d’investir ?
C’est la société de gestion qui fournit ces informations complètes dans la documentation relative à la SCPI. Vous y trouverez d’autres données importantes, telles que la classification par prépondérance – nous y reviendrons. Idem pour la répartition géographique du patrimoine, la catégorie de la SCPI (à capital fixe ou variable), les valeurs de réalisation et de retrait.
C’est aussi par le biais de la documentation que vous trouverez toutes les informations relatives aux conditions d’achat : prix de la part, nombre minimal de parts à souscrire, accès via l’assurance-vie ou le montage du démembrement, possibilité de procéder par versement programmé, etc.
Attention aux frais : obtenez toutes les informations y afférentes auprès de la société de gestion. Notons toutefois que ceux-ci peuvent varier si vous optez pour la souscription à travers une assurance-vie par exemple, ou encore via un conseiller en investissements financiers qui sont des intermédiaires agréés pour la commercialisation de cette classe d’actifs. Ce sont les frais de souscription qui sont généralement variables, et non les frais de gestion qui correspondent approximativement aux commissions de la société de gestion.
La nouvelle classification pour les SCPI de rendement
C’est l’ASPIM qui a mis à jour la classification des SCPI de rendement afin de permettre à l’investisseur de jouir d’une meilleure visibilité en ce qui concerne la typologie des fonds immobiliers qui vont être intégrés dans son portefeuille. On en distingue huit, par rapport à la stratégie d’acquisition mise en place par la société de gestion :
- stratégie à prépondérance de bureaux
- stratégie à prépondérance de commerces
- stratégie à prépondérance de logistique et de locaux d’activités
- stratégie à prépondérance résidentiel
- stratégie à prépondérance d’hôtels, de tourisme et de loisirs
- stratégie à prépondérance de santé et d’éducation
- stratégie à prépondérance alternatif
- stratégie diversifiée (au moins 3 typologies de ces différents actifs réunis dans un même parc immobilier)
Comment s’y retrouver ?
Il est parfois complexe de choisir la bonne SCPI à inclure dans son patrimoine, en considérant tous ces paramètres. Vous pouvez alors faire appel à l’éclairage d’un bon conseiller en gestion de patrimoine indépendant afin de vous aider dans les différentes démarches précédant la souscription à votre SCPI. Ces dernières incluent avant tout la détermination de votre profil et de vos objectifs, de même que les comparatifs et les différentes simulations. La stratégie de diversification émanera également de votre CGPI, en plus de la possibilité d’inclure d’autres produits pierre-papier à faible proportion pour dynamiser votre rendement, par exemple les OPCI.
